Konut, arsa ve iş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler

Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayanlar için konut, arsa ve iş yeri alımına yönelik üç ayrı rehber hazırladı.

Rehberlerde, tapu işlemlerinden hukuki durumlara kadar dikkat edilmesi gereken pek çok nokta sıralanıyor:

*Tapu senedinde "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiş olmalı

*Kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna bakılmalı

*Şerh bilgisine bakılmalı, tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı

*Taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli

*Şerh, beyan ve irtifak bilgilerine dikkat edilmeli

*Arazi alırken araştırılması gereken muhtemel işlemler öğrenilmeli

*İpotek sorgulanmalı, yapı ruhsatına bakılmalıİş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler

KONUT ALIRKEN BİLİNMESİ GEREKENLER

Fiyat Araştırması:

Almayı düşündüğünüz konutun fiyatını, benzer özelliklere sahip diğer konutlarla karşılaştırın. Bunun için emlak ilan sitelerinden yararlanabilir, bölgedeki emlak danışmanlarına danışabilir veya SPK lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alabilirsiniz.

Ek Masraflar:

Konut bedelinin yanı sıra; alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 (toplamda %4) oranında tapu harcı öder. Ayrıca tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) da ödeme kalemleri arasındadır.

Tapuda Konut Niteliği:

Tapu senedinde taşınmazın "konut" ya da "mesken" olarak kayıtlı olması gerekir. "Depo", "dükkan" veya "ofis" olarak kayıtlı taşınmazlar fiilen konut olarak kullanılsa da hukuken konut sayılmaz.

Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı:

Kat irtifakı: Yapı tamamlanmadan önce sahiplik haklarını gösterir.

Kat mülkiyeti: Yapı tamamlandıktan sonra belediyeden iskan alınmasıyla her bağımsız bölüm için kesin mülkiyet hakkı verir.

Tapuda bu ayrım mutlaka kontrol edilmelidir.

Şerhler ve Kısıtlamalar:

Taşınmaz üzerinde;

Kamu haczi,

Kamulaştırma,

Aile konutu,

Riskli yapı şerhi,

İntifa hakkı

gibi kayıtlar bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Ayrıca ipotek (rehin) olup olmadığı da sorgulanmalı, tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalıdır.

Yapı ve Teknik Detaylar:

Yapı ruhsatı ve kullanım izin belgesi (iskan) kontrol edilmeli,

İmar durum belgesine bakılmalı,

Yıkım kararı ya da ceza tutanağı gibi hukuki ihtilafların varlığı araştırılmalı,

Net-brüt metrekare ile eklenti alanları öğrenilmeli,

Taşıyıcı sistem (kolon-kiriş) gözle incelenmeli,

Aidat, ortak gider, yönetim planı ve varsa kiracı bilgisi sorgulanmalıdır.

ARSA ALIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Fiyat ve Masraflar:

Arsa fiyatı mutlaka benzer arsalarla karşılaştırılmalı. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 (toplamda %4) tapu harcı öder. Tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ayrıca ödenir.

Tapu Kontrolleri:

Yüz ölçümü,

Tescil tarihi ve nedeni,

Şerh, beyan ve irtifak bilgileri,

Haciz ya da kullanım hakkı olup olmadığı,

Ortak mülkiyet (hisseli tapu) durumu incelenmelidir.

Şerhler ve Beyanlar:

Kamulaştırma, satışa arz, 18. madde (şuyulandırma) şerhleri,

“Arkeolojik sit alanı” veya “imar düzenlemesine alınmıştır” beyanları,

Geçit hakkı, üst hakkı gibi irtifaklar, ileride sorun yaratabilir.

İmar ve Gelişim Potansiyeli:

Güncel imar durumu,

Parselin cephe ve derinliği,

Sit alanı olup olmadığı,

ÇED raporu süreci,

Bölgenin yapılaşma durumu ve gelişim potansiyeli araştırılmalıdır.

Arazi Alırken Ekstra Kontroller:

Çevre düzeni planındaki gelecekteki işlev (konut, sanayi, tarım vb.),

Yola cephe durumu,

Toplulaştırma veya kamulaştırma işlemleri,

Zemin yapısı, toprak kalitesi, altyapı durumu,

Deprem ve doğal afet riski araştırılmalıdır.

İŞ YERİ ALIRKEN ÖNE ÇIKAN NOKTALAR

Fiyat Araştırması ve Masraflar:

İş yeri fiyatı da benzer özellikli taşınmazlarla kıyaslanmalı. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 (toplamda %4) tapu harcı öder. Ayrıca tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödenir.

Tapuda Niteliği:

Alınacak taşınmazın tapuda “iş yeri” veya “dükkan” olarak kayıtlı olması gerekir.

Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı:

Tapu kaydında bu ayrım kontrol edilmeli. Şerh, beyan ve irtifak bilgileri dikkatle incelenmelidir.

Şerhler ve Kısıtlamalar:

Kamu haczi,

Kamulaştırma,

İntifa hakkı,

Riskli yapı şerhi gibi kayıtlar ileride mağduriyet yaratabilir.

Hukuki ve Teknik Kontroller:

İpotek bulunup bulunmadığı,

Yapı ruhsatı ve kullanım izni,

İmar durumu,

Yıkım kararı veya ceza tutanakları,

Net-brüt alan farkı incelenmelidir.

Fiziki Durum ve Yönetim:

Tesisatlar, ortak alanlar, giderler,

Yönetim planı, aidat düzeni,

Binanın taşıyıcı sistemleri ve deprem dayanıklılığı,

Hasar kaydı mutlaka sorgulanmalıdır.